四手联谈

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房地产

 

本来不想写这种东西，一是觉得自己没这个资历，二是不想凑这个热闹，各种媒体上的专家学者一片一片的，犯不着我也掺和。

 

春节之后，不停的有人来问我，房价见底了么？09年能买房么？涨？跌？抄底？观望？

 

面对这些问题，其实我无法作答，只能坦诚的抛出我的理解和分析，于是乎有人说我的话都太“虚”太“缥缈”。我心说，我也没办法，我不是国家领导人。大家的提问，也是我心中的问题。只不过，我已经习惯了，调查、分析、选择这个理性的流程，轻易的，不会给出唯一的结论。

 

下文，作为我自己理清思路，审视房地产市场的浅显分析，毕竟，我也想买房。

 

房价虚高，是不争的事实，也是社会舆论的核心。高在哪里，为什么高？

 

房地产行业的利润，是多少？把这个问题弄清楚不容易，需要有专业的知识。房价高，本质上高在开放商对于利润的追求。这是正常的，商人，永远在追求高利润。

 

那么为什么高？我认为，简单的解答，中国，还没有真正的房地产大腕，或者说还没有房地产垄断企业，还处在百花争艳真假难辨的时代。起码，这至少也是原因之一吧。

 

换位思考，假如我是开发商董事长，我的企业要生存，要发展，要树立品牌，要面对同行的残酷竞争，那么就要追求高利润，要扩大规模，这就是经营。可是，我只有三个项目在运作，两个项目在酝酿，我算算成本和风险，我当然尽一切可能的追求暴利。每个项目有50%的利润，绝不降低到49%。假如，我有30个项目在运作，10个项目在酝酿，那么，情况就不同了，如果是我是一个有智慧有道德的开发商，我在保证企业稳步发展的同时，我确保每个项目的利润20%，我赢得的是什么？是竞争力，至少也是价格上的竞争力。

 

有人担心，出现房地产垄断企业了，那不是价格就邪乎了，都是一家说了算。我也知道有这危险，但是，这不是还有社会主义政府呢么！其实，说垄断，用辞不当，确切的说，是通过市场竞争的洗礼，诞生出的专业的持续稳定的房地产开发商，当然，也是超有钱的。

 

换句话说，从开发商的角度，消灭那些野路子的、捞一笔就走的、没钱没实力的中小开发商或者“伪大开发商”，整个开发市场进入稳定的良性的竞争和发展，对于房价走入正常的区间，是十分有利的。

 

作为消费者，买车，大家都知道买大众买丰田，谁也不愿意买杂牌的，这方面说明汽车业的市场和品牌已经成熟而完善（虽然国有品牌的路还很长很坎坷），而反观房地产市场，首先房地产的地域性和政治性决定了，房地产业，出不了大众出不了丰田，但国有品牌呢？除了万科等几个牌子，消费者认知谁？认同谁？

 

其实，销量低，价格降，政策倾斜。真正高兴的，首先是那些有实力有资本有一定品牌认知度的大开发商，终于有机会洗牌了，有机会重新开局，我来做庄我来发牌的大局，当然，他们是偷着乐的。其实谁都知道这个态势，大鱼吃小鱼，在商场上很正常，只不过，怎么个吃法，得有政策法规来指导。上菜，还有个顺序呢不是。

 

说回到利润，老百姓们不知道利润到底有多少，都是怎么来的，老百姓只看价格，价格降了，美得不行，买吧。我很负责的告诉大家，和利润相对应的，是成本。价格降了，不一定利润降了，因为降成本，也可以降价格，利润不变。

 

成本是什么？房子，说到底，是一种产品，和鱼香肉丝没什么区别。原来卖15，现在卖12，不是饭馆良心发现哦，他可以用过期的猪肉，走私的调料，最不济了，换个便宜的厨子，总之，少的这三块钱，不由饭馆自己出。

 

房子也一样，老百姓知道开发商明着暗着打折促销的背后在干什么呢？仨字：降成本。怎么降？原来用石材，现在改瓷砖；原来用瓷砖，现在改涂料；原来用涂料，现在改用更便宜更劣质的涂料。或者，原来15层，现在16层；原来四栋楼，现在改吧改吧变五栋楼；为啥？增加可售面积啊，提高密度啊，牺牲的是什么？环境品质，居住品质，房屋的质量。

 

别以为这些事办不到，只要你请客送礼花钱搞“关系”，这些事都能办到。

 

08年一场大地震，让老板姓开始关心，这房子结实不？抗震不？别一碰就垮了！我很负责的告诉老板姓，放心吧，这不是问题，这个，大家都别操心了。您关心的，是一个结构安全问题。这年头，基本上没有开发商敢动这个心思的，人命关天啊！况且，这事儿，有人监管有人牢房空着闲着，有子弹在枪膛里顶着火呢。另外，国内的结构设计，十分之保守，那都是尽量往结实了整，恨不得盖个住宅跟修碉堡似的。还有更重要的，您关心的结构问题，您看不见啊，都包在保温和涂料和瓷砖里头了，谁也看不见摸不着的，我拜托买房子的老百姓们，您先关心一下您看得见的东西。

 

您知道您买的房子，外窗是什么的么？玻璃厚度知道么？五金件什么品牌么？没几个人知道吧。我告诉您，外窗是断桥隔热铝合金的，施工质量优质，中空玻璃厚度有保证，整个外窗不漏水不渗水，气密性优质，五金件是正规进口或者合资品牌，那您能有什么好处：首先，省半个空调的钱，因为保温隔热好；然后，关上窗户，听不见外边吵，因为隔音好；再然后，开关窗户便捷省力，那把手用个十年八年都不松动，因为五金件好。别小看省半个空调，全北京每户都省半个空调，北京的夏天，城市气温能降几度？请专家算算吧，这些东西，好多人管它叫“环保节能”，虽然都是说说而已。

 

其实，我有时候觉得，假如价格不降了就这个水平了，开发商能不能把房子盖得好一点，从规划到建筑到施工到细节，到城市环境，到使用者的生活品质，能不能提高一个两个档次。说起来容易，做起来难，有人这么做吗？我看少，少得可怜。

 

我没有仔细的考察过那些“廉租房”或者“两限房”什么的，但是我看过很多“回迁住宅”，我坦率的说，我就是有资格有钱去买那些房子，我也不买，打死也不买。为什么？因为那就不是房子！从小区布局到户型设计，除了不断的追求高密度，就没啥人性化的东西了。监狱，还有人管饭呢，还有个操场能放风呢。

 

说了一大圈，实际上，我只是想说明，房价高，有很多原因。但是消费者别整天盯着价格，一个产品，它的生产，加工，销售和服务，都是要关注的。很多开发商其实很业余，很多老百姓更业余。我没有说老百姓的“业余”是错误的，其实，正是很多的舆论的误导和市场的畸形，造成了开发商和老百姓的一起业余。懂行的买房者，会时不时的偷偷溜进工地里看一圈，为什么？因为不信任，因为心里没底。为什么不信任，为什么心里没底？因为房子盖好了，开发商少你一块砖，谁能知道！这不仅仅是一个诚信的问题，这反射出的是一个行业的甚至一个社会的整体素质的问题。

 

走题了走题了，说回房价的问题。好多人希望，房价能从小20000，降回到5000或者8000，我也希望，衷心地拼命的希望。但是，那是不可能的。

 

生在中国长在中国，咱必须面对一个现实，中国十四亿人（具体数字我也弄不清，没人弄的清），糗在这么大一块地上，还有好大的地方比如青藏高原内蒙草原黄土高坡啥的，一时半会的不可能住人了。也就是说，人均居住用地本来就少，再加上城市化程度很低，全国真正能配得上“现代化大都市”的地方不超过五个，那么，城市人均居住用地就更少。直接的说，土地，是房地产不可再生的重要生产资料和生产基础，土地不会变多（特别是城市居住用地），人数不可能一下子少一半，房价不会一下子跌到底。

 

这里插一句，有一个问题我没有真正的调查研究，也没有数字说明，只是听说，土地的价格也在降。这是好事，按理说，土地价格的下降，就是房地产开发成本的下降，应该直接影响到房价。不过，这个影响，有一定的滞后性，毕竟，建设项目是有一个周期的，少则两三年多则五六年的。

 

事实上，城市的不断扩张（比如有一阵听说北京规划了九环路），就是在不断的增加城市居住用地，只不过，一个城市扩张到一定的程度，别的问题接踵而来，比如：交通、环境、配套等等。

 

我想象，假如真正的城市化发展，在全国范围内，平衡而有序地展开，例如：天津石家庄保定，甚至于整个西部，都能快速的城市化，那么至少，能一定程度上缓解北京的压力吧。当然，这事我也就是想象一下，这里头有政策和别的七七八八的问题，牵扯的不仅仅是房地产一个行业的问题，我不懂，不多说。

 

房价不会一下子跌到底，但是又超过了现实中大多数人的购买力，所以还是要降，怎么个降法？在这场开发商、政府和老百姓的三方博弈中，咱的政府最先出来摆出姿态，降息，降税，政策倾斜，这是牺牲银行保护你开发商啊，老百姓看似得了便宜，其实呢，开发商是最大的赢家，因为他还没损失啥呢。接下来，开发商开始降价了，前面说了，实际上是降成本保利润（这话有点绝对，但是羊毛毕竟出在羊身上）。老百姓看到貌似两个“好处”了，中国老百姓就是善良，咱见好就收吧，咱买吧买吧。我最担心的就是这样，我不反对那些急着买房自住急着买房结婚的人下手，这是真正的“刚性需求”，可是，老百姓们心齐一点儿，大家多担待一点儿多忍耐一阵儿，多了不说，咱一起再扛三个月（三个月不行六个月，抗战八年咱都挺过来了），就是不买房。看看是谁先死！反正，党的银行不能砸锅卖铁，党也不会看着老百姓们没地方住活活冻死。

 

我这话，有点煽动群众情绪的意思，但我这是站在咱老百姓的立场说实话。

 

到时候，绷不住的开发商开始降利润保销量，降了利润还绷不住的就只能被绷得住还有闲功夫的开发商兼并掉。我也只能说这些了，这还是我自己想象的，没有什么理论依据。

 

其实，我也是上过大学的人，我也学过政治经济学学过高等数学啥的，但是那些东西都没啥用，最有用的是感同身受和直言不讳。

 

咱这个房地产行业，应该从两头儿抓起。上面那头儿是咱党咱政府，因为他们能出政策出法规，他们为老百姓着想，抛开市场经济规律不谈，他们最有控制力。下面这头儿，是咱实实在在的老百姓，又叫消费者，咱得擦亮眼睛咱得齐心协力，咱得懂得坚持到底就是胜利，在工作生活之余，咱尽量充充电补补课，了解一下这房子保温是多厚户门是啥牌子的。

 

夹在中间的是开发商，看着好象挺可怜的，上面压着下面挤着，生存空间狭小呼吸困难的，实际上，开发商踏踏实实的盖出好房子，卖出合理的价格，你怎么能不赚钱怎么能不发展，你老是叫嚣啥“刚性需求”是一定的，这话没错，但这不是你盖烂房子还赚取暴利的理由，这恰恰是你们的机会，时代赋予中国房地产开发商的机会，那么多“刚性需求”在那儿摆着呢，你能不能盖出好品质的房子，打造国人信得过的人尽皆知的品牌，让老百姓记住你，还感谢你！

 

房价见底了么？09年能买房么？这些问题，网上有好多人回答，都是专家学者什么的，大家相信他们说的么？反正我不相信，我知道只要花钱，让他们咋说他们就咋说，区别是，有人便宜有人贵。

 

在中国，我肯定的是，象我这么诚实的媒体和“发言人”，真的不多。

 

我还肯定的是，房价还有很大下降的空间，房子还有可能盖得好很多，如果老百姓们消费者们没有通过自己的实际行动去争取，那就希望不大了。

 

 

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这东西断断续续的写了一阵子，有点混乱，有点不着边际，有点愤青，甚至有的幼稚。

但是，我这也是让房价给挤兑的给压迫的。

 

今天在路上听1039，有一个节目我喜欢，一般都是在周末的下午，请几个真正的技术专家坐镇。比方说，今天咱讨论的是大众的捷达、帕萨特和脉腾，咱就这几个车型，针对使用者遇到的问题进行讲解和答疑。听众们发短信或者打热线来咨询，专家们答疑解惑，而且会举一反三多点开花。业余的、半专业的、准专业的大小问题，都有诚实的耐心的解答。（很遗憾，不知道这档节目的名字）

 

我喜欢这个节目，喜欢这个节目的专业化和透明化，以及触类旁通，虽然有时候例如HONDA专题的，我也就是听个热闹，当成汽车知识普及，可这个节目好就好在“知识普及”。中国，还没有自己的汽车文化，但是多有几个这样的节目，正是在为我们自己的汽车文化打基础。

 

希望电台电视台，也有这么一档节目，请几个建筑设计特别是工程技术类的专家坐镇，仔细说说房子，这个东西的大小问题。也可以分专题啊，今天说门（门还能细分专题：入户门、防盗门、户门、推拉门、木门、金属门、防火门、玻璃门、门框、门面、门锁、合页、门镜、门禁、过门石。。。。多了去了），明天说窗（那就更多了！），然后墙、板、楼梯、水、电。。。小到房子的一个细节，大到一个社区的布局。还可以设置项目专题，比如，今天说说“菜花家苑”，从规划到单体，然后车库、绿化、电梯、物业，明天再说说“土豆公寓”，后天说说“茄子公馆”的。

 

当然，这样的节目，其实有很多禁忌，比方说要找真正的“技术专家”，特别是站在客观而公正立场的技术专家，不容易。比方说，承办这档节目的媒体单位，有为产品分包商或者开发商做广告的嫌疑。比方说的多了，您可以自己想象，这年头，揭短的节目，不是那么容易做的。但是，目的很明确，房地产市场，需要专业的开发商，更需要专业的消费者，媒体，实际上代表了群众，告诉大家什么是好房子怎么选择好房子，比为了涨价为了降价粉墨登场摇旗呐喊的有意义的多。